一文读懂:欧美商业地产的“雷” 我们知道哪些?
2024-04-11 【 字体:大 中 小 】
随着本周美国、瑞士、日本、德国的银行接连披露骤然上升的商业地产贷款损失,以及个别银行股的惊人跌幅,又将商业地产这个常见的金融危机要素送上舆论关注的焦点。
可能部分投资者还依稀记得,作为去年美国硅谷银行暴雷系列事件的尾巴,当时在美国排名第14的第一共和银行破产倒闭,导火索也与商业地产贷款有关:第一共和银行的2022年年报显示,其在房地产抵押贷款业务上的浮亏高达193亿美元,仅此一项超过其总股本(174亿)。因此当银行业出现信心危机时,第一共和银行便站在风暴来袭的前列。
虽然在眼下,这一轮由“欧美央行长期低利率+突然暴力加息”政策组合催生的商业地产风险,到底会如何演绎仍存在巨大的不确定性。但根据贷款到期余额等要素来判断,当下应该已经到银行们最“汗流浃背”的阶段了。
欧美商业地产怎么了?
欧美商业地产面对的核心问题,主要是两点:在地产价格快速回落的同时,基准利率却在过去两年里骤升。再加上一些老旧办公楼还需要额外投资修缮、升级,一些房东们按完计算器后,直接把“资不抵债”的写字楼扔给了面面相觑的银行。
举例而言,加拿大资管公司布鲁克菲尔德(Brookfield)去年3月做出决定,将洛杉矶市中心的天然气公司大楼(Gas Company Tower)扔给房地产贷款的债主摩根大通和花旗等。
![image](https://np-newspic.dfcfw.com/download/D25745313014860581497_w964h652.jpg)
这座52层的写字楼总共背着4.65亿美元的贷款——3.5亿美元的商业MBS贷款,和1.15亿美元的夹层贷款。问题在于,根据去年晚些时候的估值,这栋楼的价值已经从2021年的6.32亿美元跌至2.7亿美元。
类似的故事也在欧美各地上演。根据IMF两周前发布的研究报告,至少在过去50年里的美联储加息周期中,近两年美国商业地产的价值跌幅是肉眼可见的最惨一次。
![image](https://np-newspic.dfcfw.com/download/D25204103430051607095_w1469h1014.jpg)
地产数据供应商GreenStreet的统计也显示,泛欧商业地产的价格在2022二季度见顶后,在不到两年的时间里跌了30%。
![image](https://np-newspic.dfcfw.com/download/D24667197029063779771_w1578h687.jpg)
(泛欧房地产价格指数,来源:GreenStreet)
在本轮欧美商业地产风暴中,最受市场关注的是办公楼领域的问题。一方面因为新冠疫情引发的工作方式转变,另一方面也与单价跌得多有关。类似于商场这类的产业同样受到高利率影响,但因为此前已经经历过电商崛起的冲击,所以相对而言没有办公楼从高位跌下来那么惨。
根据欧美当地的粗略统计,在2022年二季度至2023年三季度一年多的时间里,旧金山、洛杉矶、纽约、西雅图的办公空间价值跌幅超过50%,法兰克福、都柏林、巴黎、伦敦、马德里的办公室价值跌幅也接近30%。
与大多数贷款一样,抵押品的价值骤跌,意味着贷款人需要补充保证金或者提供更多抵押物。在某些情况下,或需要在当前这样的环境下出售资产回笼资金。
对于商业地产的买家来说,衡量交易是否划算的关键指标是出租商业地产的租金,与购入房产价值的比率。在欧美央行加息,国债收益率处于高位的背景下,买家也会要求更高的收益率。在当前供需环境下,涨租金似乎不太可行,所以只能指向商业地产价值的下跌了。
潜在的“雷”有多大?
由于大多数的商业地产项目都是由非上市公司持有,同时地产项目的估值也不像股票市值那样公开、实时,所以商业地产的问题一直都以可见但缓慢的速度在进展。
咨询机构Newmark Group曾在去年三季度给出预期,由于商业地产价值的下降,大约有1.2万亿美元的美国商业地产债务存在“潜在麻烦”。随着商业地产的空置率越来越高,叠加一些债务人发现手里的办公楼“资不抵债”后,这个问题也会更加严重。
根据穆迪今年1月初公布的数据,美国全国范围内的办公室空置率在去年Q4达到创纪录的19.6%。不过这份报告也提到了一个好消息:一些近几年新建、位置优越的现代办公楼,明显更容易获得租客的青睐,哪怕价格会贵很多。
到2025年底前,欧美市场大概有2.2万亿美元的商业地产贷款将面临再融资。理论上所有的债务人都需要摁一遍计算器,看看有没有必要把楼直接扔给银行。
从近几天美股市场的表现来看,投资者们对区域银行、中小银行明显更加担忧。美国的区域银行不仅对商业地产敞口更大,同时也缺乏信用卡、投资银行等大规模的多元化业务,来抵消商业地产贷款的风险。
华泰证券在去年第一共和银行暴雷后曾发表专题研究报告《美国商业地产,至暗时刻或尚未到来》,其中也提到:随着商业地产贷款到期规模显著上升,2023-2024年美国商业地产再融资风险将进一步加大,其中由于银行商业地产贷款的期限大都低于10年,且大多数为浮动利率贷款,所以接受利率传导的速度也会更快。
![image](https://np-newspic.dfcfw.com/download/D25688770038278355648_w1436h549.jpg)
(来源:华泰研究)
![](/uploadfile/202404/0c4197e75010.png)
![](/static/default/demo100/images/ndarrow.png)
猜你喜欢
![](/static/default/demo100/images/default.jpg)
国际茶叶价格大跌 乌干达茶叶收购价腰斩
![](/static/default/demo100/images/watch.png)
![](/static/default/demo100/images/default.jpg)
央行:着力推动金融业高水平开放 稳步推进外汇领域改革开放
![](/static/default/demo100/images/watch.png)
![](/static/default/demo100/images/default.jpg)
淞南的这个活动室大变样!老人直呼这份“新年礼物”真实在
![](/static/default/demo100/images/watch.png)
![](/static/default/demo100/images/default.jpg)
马士基宣布红海船只再次绕行好望角 1月下旬“欧地”运价再大涨
![](/static/default/demo100/images/watch.png)
![](/static/default/demo100/images/default.jpg)
清华大学高旭东回应每经:数字技术不能替代工业行业主导技术 数字化转型中互联网思维一定要和工业思维相结合
![](/static/default/demo100/images/watch.png)
![](/static/default/demo100/images/default.jpg)
南财研选快讯|华泰证券:AI进入终端落地阶段 关注半导体细分板块复苏节奏
![](/static/default/demo100/images/watch.png)
![](/static/default/demo100/images/default.jpg)
河南郑州发现我国迄今最早兆域 早于殷墟王陵
![](/static/default/demo100/images/watch.png)
![](/static/default/demo100/images/default.jpg)
钟南山:不主张长期戴口罩
![](/static/default/demo100/images/watch.png)
![](/static/default/demo100/images/default.jpg)
收评:上证指数失守2900点 磷化工板块震荡走强
![](/static/default/demo100/images/watch.png)
![](/static/default/demo100/images/default.jpg)
巴菲特持股的穆迪将美国主权评级展望调整至负面
![](/static/default/demo100/images/watch.png)
![公募基金二季度重仓股揭秘:前十大换三成!3股持股占比超30%(附名单)](/uploadfile/202406/2f633dce5d0042b.png)
公募基金二季度重仓股揭秘:前十大换三成!3股持股占比超30%(附名单)
![国际茶叶价格大跌 乌干达茶叶收购价腰斩](/uploadfile/202405/b1978800cc48ff7.png)
国际茶叶价格大跌 乌干达茶叶收购价腰斩
![助推上海金融中心与科创中心建设联动 股权投资行业发展座谈会举办](/uploadfile/202406/5d027fd0ad40d88.png)
助推上海金融中心与科创中心建设联动 股权投资行业发展座谈会举办
![如何推动长三角一体化发展取得新的重大突破?专家:找到利益契合点和新增长点](/uploadfile/202401/4fdb4553abeb.png)
如何推动长三角一体化发展取得新的重大突破?专家:找到利益契合点和新增长点
![期市盘前早参 上海航交所:红海地区紧张局势未缓解,亚欧航线市场运价继续上涨](/uploadfile/202403/545736b8a8cce30.png)
期市盘前早参 上海航交所:红海地区紧张局势未缓解,亚欧航线市场运价继续上涨
![冰雪产业概念股继续活跃 大连圣亚、长白山双双连板](/uploadfile/202405/bd0626af1e27624.png)
冰雪产业概念股继续活跃 大连圣亚、长白山双双连板
![耐普矿机股东户数连续3期下降 累计降幅866%](/uploadfile/202403/2e0b41115a9bd.png)
耐普矿机股东户数连续3期下降 累计降幅866%
![分析人士:指数化投资热度大概率延续](/uploadfile/202404/7060a30f6138.png)
分析人士:指数化投资热度大概率延续
![“家里有矿”不如“富得流油”:沙特发现世界级金矿 但年收益远远低于石油](/uploadfile/202405/0e4d2582fbf4806.png)
“家里有矿”不如“富得流油”:沙特发现世界级金矿 但年收益远远低于石油
![全面注册制下新股发行定价机制完善研究 ——基于科创板新股价格波动视角](/uploadfile/202403/83786860c71dcac.png)
全面注册制下新股发行定价机制完善研究 ——基于科创板新股价格波动视角
![](/static/default/demo100/images/info2.png)
上海银行间同业拆放利率(Shibor)涨跌互现
![上海银行间同业拆放利率(Shibor)涨跌互现](/uploadfile/202407/a42b403d094cdee.png)
![](/static/default/demo100/images/info2.png)
大资金加仓!宽基ETF获大举增持 偏好“逆向投资”
![大资金加仓!宽基ETF获大举增持 偏好“逆向投资”](/uploadfile/202407/77af36a1f61137e.png)
![](/static/default/demo100/images/info2.png)
搭建对话平台 推动技术交流
![搭建对话平台 推动技术交流](/uploadfile/202407/b6f3c2c5d87d523.png)
![](/static/default/demo100/images/info2.png)
日本新研究:用微生物驱动微型机械
![日本新研究:用微生物驱动微型机械](/uploadfile/202407/186a51e78f3d13f.png)
![](/static/default/demo100/images/info2.png)
李彦宏最新发声!最看好的人工智能应用方向是智能体
![李彦宏最新发声!最看好的人工智能应用方向是智能体](/uploadfile/202407/56f0a660963ca58.png)
![](/static/default/demo100/images/info2.png)
“AI大基建”将启动 促进算力一体化
![“AI大基建”将启动 促进算力一体化](/uploadfile/202406/7429777544c7c38.png)
![](/static/default/demo100/images/info2.png)
南财研选快讯|华泰证券:AI进入终端落地阶段 关注半导体细分板块复苏节奏
![南财研选快讯|华泰证券:AI进入终端落地阶段 关注半导体细分板块复苏节奏](/uploadfile/202406/4bdd5cc5c4d0774.png)
![](/static/default/demo100/images/info2.png)
日经225指数收盘涨041%
![日经225指数收盘涨041%](/uploadfile/202406/4dba31ef1ae43c6.png)
![](/static/default/demo100/images/info2.png)
凤凰股份1月10日龙虎榜数据
![凤凰股份1月10日龙虎榜数据](/uploadfile/202406/5c94500d92d350c.png)
![](/static/default/demo100/images/info2.png)
民调:多数美国人不满意现状 认为美国经济正在恶化
![民调:多数美国人不满意现状 认为美国经济正在恶化](/uploadfile/202406/2704c2714ac53a4.png)